Veel gestelde vragen over de huurverhoging

Jaarlijks worden de huurprijzen van huurwoningen en gehuurde parkeergelegenheden verhoogd, deze huurverhoging vindt vrijwel altijd plaats per 1 juli.

Bij de huurverhoging wordt door verhuurders altijd gekeken naar de huurprijs die bij aanvang van uw huurperiode in de huurovereenkomst stond opgenomen en naar eventuele aanvullende afspraken over het verhogen van de huur. De belangrijkste controle is daarbij op het type huurovereenkomst: uw huurovereenkomst is gereguleerd (een zogenaamde sociale huurwoning) of geliberaliseerd (een zogenaamde vrije sector huurwoning).

Na ontvangst van de huurverhogingsbrief zijn er wellicht vragen vanuit uw kant, de meest voorkomende vragen hebben wij hieronder vermeld staan.

Heb ik een gereguleerde huurovereenkomst?

U heeft een gereguleerde huurovereenkomst wanneer de (aanvangs)huurprijs in uw huurovereenkomst lager is dan de liberalisatiegrens of wanneer uw huurovereenkomst is ingegaan voor 1 juli 1994 (of u heeft tussen 1 januari 1989 en 1 januari 1994 een nieuwbouwwoning betrokken met een huurprijs onder de liberalisatiegrens).

In deze situatie spreekt men ook over een sociale huurwoning, hierbij zijn de maximale huurprijzen vastgesteld door de overheid. Ook aan de jaarlijkse huurverhoging wordt jaarlijks een maximum gesteld door de overheid. Op de website van de Rijksoverheid kunt u heel eenvoudig nagaan of u een gereguleerde huurovereenkomst heeft.

Heb ik een geliberaliseerde huurovereenkomst?

U heeft een geliberaliseerde huurovereenkomst wanneer de aanvangshuurprijs in uw huurovereenkomst hoger is dan de liberalisatiegrens. In deze situatie spreekt men ook over een vrije sector woning. Een overzicht van de liberalisatiegrens, een bedrag welke elk jaar verandert, ziet u door op deze link te klikken.

Bij een huurwoning met geliberaliseerde huurovereenkomst gelden andere huurverhogingsregels dan bij huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst (sociale huurwoning). Met een geliberaliseerde huurovereenkomst is het daarnaast niet mogelijk om huurtoeslag te ontvangen.

Wanneer wordt de huur verhoogd?

De verhuurder mag de huur één keer in de 12 maanden verhogen, of twee keer per 24 maanden. Meestal gebeurt dit per 1 juli, maar dat hoeft niet.

Bij een nieuwe huurovereenkomst, mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden van de huurovereenkomst de huur verhogen.

Krijg ik bericht over de huurverhoging?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft, ontvangt u van ons schriftelijk of per e-mail een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel ontvangt u minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat ontvangen. Voorbeeld: als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan ontvangt u het voorstel uiterlijk 30 april ontvangen.

In het huurverhogingsvoorstel moet minimaal staan:

• de datum waarop de huurverhoging ingaat;
• de oude en de nieuwe kale huurprijs;
• het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
• of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (alleen bij gereguleerde huurovereenkomsten. In dat geval moet er een inkomensindicatie van de Belastingdienst meegestuurd worden);
• hoe u bezwaar kunt maken.

Andere voorwaarden voor de huurverhoging van een gereguleerde huurovereenkomst:

• de huurprijs mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel, onderaan deze pagina ziet u in één overzicht de maximale huurprijs welke hoort bij een puntenwaardering);
• de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken;
• de huurprijs mag niet worden verhoogd wanneer er een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Voor een geliberaliseerde huurovereenkomst geldt de aanzegtermijn van twee maanden niet, aangezien het percentage waarmee verhoogd kan worden contractueel vastgelegd is. Daarnaast spreekt men bij een geliberaliseerde huurovereenkomst van een ‘aanzegging’ en niet van een voorstel.

Met hoeveel mag de huur van een woning worden verhoogd?

De overheid heeft bepaald dat per 1 juli 2021 de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) voor de duur van drie jaar maximaal mag worden verhoogd met inflatie plus 1 procent.

Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer aanvullend de Wet wijziging maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten aangenomen, hiermee is de huurverhoging van een geliberaliseerde huurovereenkomst niet uitsluitend gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI), maar wordt ook gekeken naar de loonontwikkeling. Wanneer de loonontwikkeling lager uitvalt dan het CPI, geldt de loonontwikkeling als het percentage waarmee de huur mag worden verhoogd. Deze wet is in april 2024 met nog eens vijf jaar verlengd.

Door de wetswijziging is de toegestane huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gekoppeld aan de loonontwikkeling, wanneer deze lager is dan de inflatie. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in het kalenderjaar 2024 maximaal 5,5% in de vrije sector (4,5% loonontwikkeling + 1% zoals vermeld in de eerste alinea van deze vraag).

Voor gereguleerde huurovereenkomsten stelt de overheid elk jaar vast met welk bedrag en/of percentage de huur maximaal mag worden verhoogd.

Voor gereguleerde huurovereenkomsten is de huurverhoging ook dit jaar weer inkomensafhankelijk, indien uw inkomen dit toelaat. De huur van zelfstandige woningen mag per 1 juli 2024 worden verhoogd met:

• € 25,00 wanneer de kale huurprijs van een woning minder dan € 300,00 per maand bedraagt;
• 5,8% bij een inkomen tot € 52.753 (inkomensjaar 2022) voor eenpersoonshuishoudens en € 61.046 voor huishoudens van twee personen of meer;
• € 50,00 bij een inkomen tussen de € 52.753 en € 61.191 voor een  eenpersoonshuishoudens en voor huishoudens van twee personen of meer bij een inkomen tussen de € 61.046 en € 82.921;
• € 100,00 bij een inkomen hoger dan € 61.191 voor eenpersoonshuishoudens en voor huishoudens van twee personen of meer bij een inkomen hoger dan € 82.921.

Hoe komt de verhuurder aan een inkomensindicatie van mijn huishouden?

Verhuurders kunnen bij de Belastingdienst een inkomensindicatie opvragen over het jaar 2022. De Belastingdienst geeft de verhuurder geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar een verklaring waarin staat in welke inkomenscategorie uw huishouden valt wat. De inkomenscategorie bepaalt of een huurverhoging van meer dan 5,8% mogelijk is. Indien er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging ontvangt u een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij het voorstel, waarin staat dat het huishoudinkomen hoger is dan de benoemde inkomensgrenzen voor eenpersoons- of meerpersoonshuishoudens.

Huurders met een chronische ziekte of handicap kunnen een beroep doen op een uitzonderingsregeling. De Belastingdienst houdt hier bij het verstrekken van een huishoudverklaring rekening mee.

Hoe bepaalt de Belastingdienst het inkomen van mijn huishouden?

Het huishoudinkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, betreft het gezamenlijke inkomen (verzamelinkomen) van de huurders en alle andere bewoners van de woning. De Belastingdienst gaat daarbij uit van de personen welke op het moment van opstellen van de inkomensindicatie op het betreffende adres staan ingeschreven.

Bij een inkomensafhankelijke huurverhoging geldt het verzamelinkomen van twee kalenderjaren eerder. In 2024 gaat het om het inkomen over 2022. Dit inkomen is definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Als de huishoudensituatie tussen het moment van de huishoudverklaring en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt, dan kunt u op deze grond een bezwaarschrift indienen tegen het huurverhogingsvoorstel.

Wat als de huishoudverklaring van de Belastingdienst niet klopt?

Indien de huishoudverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bij ons bezwaar maken tegen de huurverhoging.

Wordt mijn huishoudverklaring bewaard?

De huishoudverklaring mag niet worden bewaard en zal na overeenstemming over de nieuwe huurprijs door ons worden vernietigd.

Behoud ik recht op huurtoeslag na een huurverhoging?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft (sociale huurwoning), dan heeft u wellicht recht op huurtoeslag.

Huurtoeslag blijft in 2024 bestaan om huurwoningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden, maar de huurverhoging kan gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Geef de nieuwe huurprijs daarom zo spoedig mogelijk door aan de Belastingdienst.

Kijkt u voor meer informatie over huurtoeslag op de website van de Belastingdienst (www.toeslagen.nl).

Of u in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt bepaald door de Belastingdienst. De verhuurder van uw woning heeft hier geen invloed op.

Huurtoeslag kan alleen van toepassing zijn bij gereguleerde huurcontracten.

Kijkt u voor meer informatie op over huurtoeslag op de speciale website hiervoor van de Belastingdienst.

Is een extra huurverhoging na woningverbetering mogelijk?

Wanneer de verhuurder uw woning heeft verbeterd, mag er een huurverhoging plaatsvinden. Deze huurverhoging staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Voor het uitvoeren van werkzaamheden wordt deze tussentijdse huurverhoging overeengekomen en de verhoging wordt doorgevoerd op het moment dat de werkzaamheden klaar zijn.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik een gereguleerde huurovereenkomst heb?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft (sociale huurwoning) dan kunt in onderstaande gevallen voor bezwaar maken tegen de huurverhoging.

• De nieuwe kale huurprijs wordt hoger dan wettelijk toegestaan.

De nieuwe kale huurprijs mag door de voorgestelde huurverhoging niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Het puntensysteem voor zelfstandige woningen geeft de kwaliteit van de woning aan in punten. Het puntenaantal bepaalt de huurprijs die wettelijk maximaal is toegestaan.

Kijkt u voor meer informatie over het puntensysteem en de wettelijke maximale huurprijs op de website van de Huurcommissie.

• De Huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling:

Als de kale huurprijs door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de gebreken zijn verholpen. Ook als de Huurcommissie een eventueel verzoek van u daartoe nog in behandeling heeft, dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de Huurcommissie een uitspraak over uw verzoek heeft gedaan.

• De verhuurder doet u binnen 12 maanden een tweede voorstel tot huurverhoging:

De verhuurder mag binnen 12 maanden slechts éénmaal een voorstel tot het verhogen van de huur doen. Een uitzondering hierop wordt gemaakt wanneer u als huurder afgelopen jaar geen huurverhoging ontvangen heeft.

• U het voorstel tot huurverhoging te laat heeft ontvangen:

Als verhuurder doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel sturen wij u twee maanden voordat de huurverhoging ingaat sturen.

Voorbeeld: als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

• Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging:

Als verhuurder doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. In het voorstel staat minimaal:

• de datum waarop de huurverhoging ingaat
• de oude en de nieuwe kale huurprijs
• het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd
• of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (in dat geval moet de verhuurder een huishoudverklaring van de Belastingdienst meesturen)
• hoe u bezwaar kunt maken

Voldoet het voorstel niet aan deze voorwaarden dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.

Mocht u bezwaar willen maken tegen de voorgestelde huurverhoging, dan adviseren wij u om gebruik te maken van de modelbrief van de Huurcommissie. U kunt de brief vinden op de website van de Huurcommissie.

U kunt uw bezwaar bij ons indienen. Voordat u bezwaar maakt, adviseren wij u om de website van de Huurcommissie te raadplegen. Uw bezwaar moet voor de ingangsdatum van de huurverhoging (bijvoorbeeld uiterlijk 30 juni) door ons zijn ontvangen.

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik een geliberaliseerde huurovereenkomst heb?

Per 1 juli 2024 mag de huurprijs van een geliberaliseerde huurovereenkomst met maximaal 5,5 procent stijgen. Voldoet het bericht over de huurverhoging niet aan deze voorwaarden dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de huurverhoging.

Kijkt u voor meer informatie op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging?

Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging:

• Het door de Belastingdienst opgegeven inkomen is te hoog:

Is uw huishoudinkomen over 2022 minder dan vermeld op de huishoudverklaring, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De verhuurder zal dan een nieuwe, actuele inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Blijkt uit deze nieuwe indicatie dat u gelijk heeft, dan zullen wij als verhuurder het voorstel aanpassen en u een nieuw voorstel tot het verhogen van de huur sturen.

Is het huishoudinkomen toch te hoog, adviseren wij u als verhuurder om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.

• Uw inkomen is inmiddels gedaald:

Als uw huishoudinkomen in 2022 wel boven de eerder genoemde grenzen lag, maar dit in 2023 gezakt is tot onder deze grens, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U doet dit door aan te tonen dat het gezamenlijk huishoudinkomen over 2023 lager was dan de inkomensgrens. U kunt dat aantonen met onderstaande documenten:

• een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners waaruit blijkt welke personen er allemaal op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente);
• inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) van alle huidige bewoners (verkrijgbaar bij de Belastingdienst) zoals vermeld op het uittreksel BRP.

Kijkt u voor meer informatie over het opvragen van een inkomensverklaring op de website van de Belastingdienst of belt u met de Belastingtelefoon 0800-0543 en voor meer informatie over een uittreksel uit de Basisadministratie personen op de website van uw gemeente.

Is iemand in uw huishouden is chronisch ziek of gehandicapt?

Wanneer in uw huishouden iemand chronisch ziek of gehandicapt is, dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. In principe houdt de Belastingdienst hier bij het afgeven van de inkomensindicatie al rekening mee.

De door de overheid aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging bestaat uit huishoudens waarbij:

• U of een ander lid van uw huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt;
• U of een ander lid van uw huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden;
• U of een ander lid van uw huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a, van die wet of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
• Aan u of een ander lid van uw huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerst lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassingen als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
• U of een ander lid van uw huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is.

De volledige beschrijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten staat met een toelichting in de Staatscourant 2014 (nummer 37003) en Staatscourant 2015 (nummer 9756).

Hoe wordt uw bezwaar behandeld?

Wij zullen uw bezwaar na ontvangst op kortst mogelijke termijn beoordelen, u ontvangt altijd een reactie per e-mail of reguliere post.

Wanneer wij kunnen instemmen met uw bezwaar, dan zullen wij u een nieuw overzicht toesturen van de oude huurprijs, de aangepaste verhoging en de nieuwe huurprijs.

Wanneer wij niet kunnen instemmen met uw bezwaar, dan zullen wij u dit toelichten en u adviseren om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan moeten wij uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie en hen vragen om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel. Hieraan zijn kosten voor u verbonden wanneer wij als verhuurder in het gelijk gesteld worden.

Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging als ik het niet eens ben met het onderhoud van de woning?

Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging als u het niet eens bent met het onderhoud van de woning. Eventuele klachten over het onderhoud van uw woning of een reparatieverzoek kunt u schriftelijk aan ons kenbaar maken. Indien u van mening bent dat uw klacht of reparatieverzoek niet naar behoren is afgehandeld en bent u een huurder met een gereguleerde huurovereenkomst, dan kunt u een procedure starten bij de Huurcommissie en hen verzoeken om een uitspraak te doen over eventuele onderhoudsgebreken.

Kijkt u voor meer informatie op de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

Met hoeveel mag de huur van een parkeerplaats of garage worden verhoogd?

Voor parkeerplaatsen en garages stelt de overheid geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van een parkeerplaats of garage niet inkomensafhankelijk. De huurder en de verhuurder komen in de huurovereenkomst overeen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.

U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. U kunt ons wel wijzen op een eventueel onjuiste huurverhoging. Geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen. Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk.

Waarom krijg ik een andere huurverhoging dan mijn buren?

De huurovereenkomst van een woning bepaalt de wijze waarop de huurprijs mag worden aangepast. Het gevolg hiervan is soms dat buren met een gelijkwaardige woning een ander voorstel tot het verhogen van de huurprijs ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld komen doordat uw huurovereenkomst veel eerder of later ingegaan is, waarbij de marktomstandigheden bij aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs bepaalden. Ook kunnen de huurverhogingsvoorwaarden in de jaren veranderen. Daarnaast kan het zo zijn dat u een gereguleerde huurovereenkomst heeft en dat uw buren een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging kan hier een reden voor zijn.

Waar kan ik meer informatie vinden over de wetgeving ten aanzien van de huurverhoging?

Informatie over huurverhoging kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid en in de circulaire van de minister over het huurbeleid.

Waar kan ik terecht als ik vragen heb over de huurverhoging of bezwaar wil maken tegen de huurverhoging?

Voor al uw vragen over de huurverhoging of het eventueel maken van bezwaar kunt u zich richten tot uw verhuurder.

Heeft u vragen over de huurverhoging? Neemt u dan gerust contact op met uw verhuurder  op telefoonnummer 0343 – 51 45 59 (op werkdagen tussen 8.30 uur en 10.00 uur bereikbaar.

Mocht u bezwaar willen maken tegen de huurverhoging, dan verzoeken wij u om uw bezwaar en de documenten ter onderbouwing van het bezwaar te richten aan woningmaatschap@vsnnv.nl.

Bijlage 1: Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2024