Veel gestelde vragen over de huurverhoging
Jaarlijks worden de huurprijzen van huurwoningen en gehuurde parkeergelegenheden verhoogd, deze huurverhoging vindt vrijwel altijd plaats per 1 juli. Na ontvangst van de huurverhogingsbrief zijn er wellicht vragen vanuit uw kant. De meest voorkomende vragen hebben wij hieronder geprobeerd te beantwoorden en toe te lichten.
Bij de huurverhoging wordt door verhuurders altijd gekeken naar de huurprijs die bij aanvang van uw huurperiode in de huurovereenkomst stond opgenomen en naar eventuele aanvullende afspraken over het verhogen van de huur. De belangrijkste controle is daarbij op het type huurovereenkomst: uw huurovereenkomst is gereguleerd (een zogenaamde sociale of middenhuurwoning) of geliberaliseerd (een zogenaamde vrije sector huurwoning).
Wet betaalbare huur
Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Daarmee gelden er nieuwe regels voor een grote groep huurders en verhuurders. Dit zijn de belangrijkste veranderingen.
Maximale huurprijzen ook voor middenhuur
De huurprijzen voor de sociale, de midden- en de vrije sector zijn per 1 januari opnieuw geïndexeerd.
Huurcontracten die op of na 1 januari 2026 beginnen, vallen onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 932,93 (minstens 144 punten) én niet hoger is dan € 1.228,07 (maximaal 186 punten).
De maximale huurprijs en de bovengrens van de middenhuur is dus per 1 januari 2026 € 1.228,07 (liberalisatiegrens 2026).
In de sociale sector (t/m 143 punten) is vanaf januari de maximale aanvangshuur € 932,93.
In de vrije sector (187 punten en meer) ligt de aanvangshuur boven € 1.228,07.
De regeling voor middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. Huurwoningen van dezelfde kwaliteit, maar met een huurcontract dat is afgesloten voor 1 juli 2024, vallen in de vrije sector. Een overzicht van de liberalisatiegrenzen, een bedrag welke elk jaar verandert, ziet u door op Huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2027 te klikken.
Bij een huurwoning met geliberaliseerde huurovereenkomst gelden andere huurverhogingsregels dan bij huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst (sociale huurwoning). Met een geliberaliseerde huurovereenkomst is het daarnaast niet mogelijk om huurtoeslag te ontvangen.
Wanneer wordt de huur verhoogd?
De verhuurder mag de huur één keer in de 12 maanden verhogen, of twee keer per 24 maanden. Meestal gebeurt dit per 1 juli, maar dat hoeft niet.
Bij een nieuwe huurovereenkomst, mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden van de huurovereenkomst de huur verhogen.
Krijg ik bericht over de huurverhoging?
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft, ontvangt u van ons schriftelijk of per mail een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel ontvangt u minimaal twee maanden voordat de huurverhoging ingaat. Voorbeeld: als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan ontvangt u het voorstel uiterlijk 30 april.
In het huurverhogingsvoorstel moet minimaal staan:
- de datum waarop de huurverhoging ingaat;
- de oude en de nieuwe kale huurprijs;
- het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
- of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (alleen bij gereguleerde huurovereenkomsten. In dat geval moet er een inkomensindicatie van de Belastingdienst meegestuurd worden);
- hoe u bezwaar kunt maken.
Andere voorwaarden voor de huurverhoging van een gereguleerde huurovereenkomst:
- de huurprijs mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
- de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken;
- de huurprijs mag niet worden verhoogd wanneer er een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.
Voor een geliberaliseerde huurovereenkomst geldt de aanzegtermijn van twee maanden niet, aangezien het percentage waarmee verhoogd kan worden contractueel vastgelegd is. Daarnaast spreekt men bij een geliberaliseerde huurovereenkomst van een ‘aanzegging’ en niet van een voorstel.
Met hoeveel mag de huur van een woning worden verhoogd?
In 2026 mag de huur voor sociale huurwoningen, woningen in de middenhuur en vrijesectorwoningen omhoog. Vanaf 1 januari 2026 mag de huur voor middenhuurwoningen met maximaal 6,1% omhoog. En voor woningen in de vrije sector mag de huur met maximaal 4,4% omhoog. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen 4,1%. Dit kan bij zelfstandige woningen hoger zijn, afhankelijk van uw maandelijkse (kale) huur (€ 25,- verhoging wanneer uw kale huur lager is dan € 350,-) of uw inkomen (inkomensafhankelijke verhoging ter voorkoming “scheef wonen”).
Huurverhoging vrijesectorwoning 2026 maximaal 4,4%
Tot 1 mei 2029 geldt een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging voor vrijesectorwoningen. In 2026 (1 januari 2026 tot 1 januari 2027) is de jaarlijkse huurverhoging maximaal 4,4%.
Vrije sectorwoningen zijn:
- zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen);
- met een beginhuurprijs boven de toenmalige liberalisatiegrens.
De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan het laagste percentage van de inflatie en de loonontwikkeling. De loonontwikkeling van december 2024 tot december 2025 was 5%. De gemiddelde inflatie van december 2024 tot december 2025 was 3,4%. Daardoor is de toegestane jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2026 maximaal (3,4% inflatie + 1% =) 4,4% in de vrije sector.
Hoeveel de huurverhoging wordt, hangt af van de huurverhogingsafspraak in het huurcontract. Leidt die afspraak tot een hogere huurverhoging dan 4,4%? Dan is de huurverhoging 4,4%.
Voor huurwoningen in de vrije sector geldt het puntenstelsel niet en is er geen maximale huurprijs. Voor ligplaatsen is er geen puntenstelsel en geldt ook geen maximale huurprijs. De huurprijs van vrije sectorwoningen en ligplaatsen voor woonboten is vrij (maar de huurverhoging niet).
Huurverhoging middenhuurwoning 2026 maximaal 6,1%
In 2026 (1 januari 2026 tot 1 januari 2027) is de jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur maximaal 6,1%.
Hoeveel de huurverhoging wordt, hangt af van de huurverhogingsafspraak in het huurcontract. Leidt die afspraak tot een hogere huurverhoging dan 6,1%? Dan is de huurverhoging 6,1%. Ook mag de huur door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning uitkomen.
De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2026 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2024 tot december 2025, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2024 tot december 2025 was 5,1%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2026 (5,1% cao-loonontwikkeling + 1% =) 6,1% voor middenhuurwoningen.
Middenhuurwoningen zijn:
- zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen);
- met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
- beginhuur in (tweede helft) 2024: boven € 879,66 en niet meer dan € 1.157,95; of een
- beginhuur in 2025: boven € 900,07 en niet meer dan € 1.184,82; of een
- beginhuur in 2026: boven € 932,93 en niet meer dan € 1.228,07; of
- een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel.
Meer huurverhoging voor huurders sociale huurwoning met hoger inkomen
Huurt u een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement, studio, bungalow), en is dat een sociale huurwoning, en heeft u een hoger middeninkomen of een hoog inkomen? Dan mag uw verhuurder meer huurverhoging voorstellen. De hoogte hangt af van uw inkomen.
| Maximale huurverhoging sociale huurwoningen per 1 juli 2026 | |||
| Lager (midden)inkomen (gezamenlijk inkomen 2024 niet hoger dan) | Hoger middeninkomen (gezamenlijk inkomen 2024 tussen) | Hoog inkomen (gezamenlijk inkomen 2024 hoger dan) | |
| Eenpersoons- huishouden | € 59.504 | € 59.504 – € 70.149 | € 70.149 |
| Meerpersoons- huishouden | € 68.858 | € 68.858 – € 93.531 | € 93.531 |
| Maximale huurverhoging per 1 juli 2026 | Bij een huur van € 350,- of hoger: 4,1% Bij een huur lager dan € 350,-: € 25 | € 50,- | € 100,- |
Let op: bij een meerpersoonshuishouden telt van inwonende jongeren (meestal kinderen van de huurder) die op 1 januari 2026 jonger zijn dan 23 jaar alleen het inkomen mee dat boven € 26.819 uitkomt (aftrek van € 26.819, maar uitkomst niet minder dan € 0).
De huur mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning.
Hoe komt de verhuurder aan een inkomensindicatie van mijn huishouden?
Verhuurders kunnen bij de Belastingdienst een inkomensindicatie opvragen over het jaar 2024. De Belastingdienst geeft de verhuurder geen gespecificeerde inkomensgegevens, maar een verklaring waarin staat in welke inkomenscategorie uw huishouden valt wat. De inkomenscategorie bepaalt of een huurverhoging van meer dan 4,1% mogelijk is. Indien er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging ontvangt u een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij het voorstel, waarin staat dat het huishoudinkomen hoger is dan de benoemde inkomensgrenzen voor eenpersoons- of meerpersoonshuishoudens.
Huurders met een chronische ziekte of handicap kunnen een beroep doen op een uitzonderingsregeling. De Belastingdienst houdt hier bij het verstrekken van een huishoudverklaring rekening mee.
Hoe bepaalt de Belastingdienst het inkomen van mijn huishouden?
Het huishoudinkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, betreft het gezamenlijke inkomen (verzamelinkomen) van de huurders en alle andere bewoners van de woning. De Belastingdienst gaat daarbij uit van de personen welke op het moment van opstellen van de inkomensindicatie op het betreffende adres staan ingeschreven.
Bij een inkomensafhankelijke huurverhoging geldt het verzamelinkomen van twee kalenderjaren eerder. In 2026 gaat het om het inkomen over 2024. Dit inkomen is definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Als de huishoudensituatie tussen het moment van de huishoudverklaring en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt, dan kunt u op deze grond een bezwaarschrift indienen tegen het huurverhogingsvoorstel.
Wat als de huishoudverklaring van de Belastingdienst niet klopt?
Indien de huishoudverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bij ons bezwaar maken tegen de huurverhoging.
Wordt mijn huishoudverklaring bewaard?
De huishoudverklaring mag niet worden bewaard en zal na overeenstemming over de nieuwe huurprijs door ons worden vernietigd.
Behoud ik recht op huurtoeslag na een huurverhoging?
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft (sociale huurwoning), dan heeft u wellicht recht op huurtoeslag.
Huurtoeslag blijft in 2026 bestaan om huurwoningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden, maar de huurverhoging kan gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Geef de nieuwe huurprijs daarom zo spoedig mogelijk door aan de Belastingdienst.
Kijkt u voor meer informatie over huurtoeslag op de website van de Belastingdienst (toeslagen).
Of u in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt bepaald door de Belastingdienst. De verhuurder van uw woning heeft hier geen invloed op.
Huurtoeslag kan alleen van toepassing zijn bij gereguleerde huurcontracten.
Is een extra huurverhoging na woningverbetering mogelijk?
Wanneer de verhuurder uw woning heeft verbeterd, mag er een huurverhoging plaatsvinden. Deze huurverhoging staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Voor het uitvoeren van werkzaamheden wordt deze tussentijdse huurverhoging overeengekomen en de verhoging wordt doorgevoerd op het moment dat de werkzaamheden klaar zijn.
Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik een gereguleerde of middenhuur huurovereenkomst heb?
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft (sociale of middenhuurwoning) dan kunt in onderstaande gevallen bezwaar maken tegen de huurverhoging.
- De nieuwe kale huurprijs wordt hoger dan wettelijk toegestaan.
De nieuwe kale huurprijs mag door de voorgestelde huurverhoging niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Het puntensysteem voor zelfstandige woningen geeft de kwaliteit van de woning aan in punten. Het puntenaantal bepaalt de huurprijs die wettelijk maximaal is toegestaan.
Kijkt u voor meer informatie over het puntensysteem en de wettelijke maximale huurprijs op de website van de Huurcommissie.
- De Huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling:
Als de kale huurprijs door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de gebreken zijn verholpen. Ook als de Huurcommissie een eventueel verzoek van u daartoe nog in behandeling heeft, dan mag de huur niet worden verhoogd voordat de Huurcommissie een uitspraak over uw verzoek heeft gedaan.
- De verhuurder doet u binnen 12 maanden een tweede voorstel tot huurverhoging:
De verhuurder mag binnen 12 maanden slechts éénmaal een voorstel tot het verhogen van de huur doen. Een uitzondering hierop wordt gemaakt wanneer u als huurder afgelopen jaar geen huurverhoging ontvangen heeft.
- U het voorstel tot huurverhoging te laat heeft ontvangen:
Als verhuurder doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. Dit voorstel sturen wij u twee maanden voordat de huurverhoging ingaat sturen.
Voorbeeld: als de verhuurder de huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het voorstel uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.
- Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging:
Als verhuurder doen wij u schriftelijk een voorstel tot het verhogen van de huur. In het voorstel staat minimaal:
- de datum waarop de huurverhoging ingaat
- de oude en de nieuwe kale huurprijs
- het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd
- of er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging (in dat geval moet de verhuurder een huishoudverklaring van de Belastingdienst meesturen)
- hoe u bezwaar kunt maken
Voldoet het voorstel niet aan deze voorwaarden dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.
Mocht u bezwaar willen maken tegen de voorgestelde huurverhoging, dan adviseren wij u om gebruik te maken van de modelbrief van de Huurcommissie. U kunt de brief vinden op de website van de Huurcommissie.
U kunt uw bezwaar bij ons indienen. Voordat u bezwaar maakt, adviseren wij u om de website van de Huurcommissie te raadplegen. Uw bezwaar moet voor de ingangsdatum van de huurverhoging (bijvoorbeeld uiterlijk 30 juni) door ons zijn ontvangen.
Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als ik een geliberaliseerde huurovereenkomst heb?
In 2026 mag de huurprijs van een geliberaliseerde huurovereenkomst met maximaal 4,4 procent stijgen. Voldoet het bericht over de huurverhoging niet aan deze voorwaarden dan kunt u bij ons schriftelijk bezwaar maken tegen de huurverhoging.
Kijkt u voor meer informatie op de website van de Huurcommissie.
Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging?
Als u een gereguleerde huurovereenkomst heeft dan kunt u in de volgende gevallen bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging:
- Het door de Belastingdienst opgegeven inkomen is te hoog:
Is uw huishoudinkomen over 2024 minder dan vermeld op de huishoudverklaring, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De verhuurder zal dan een nieuwe, actuele inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Blijkt uit deze nieuwe indicatie dat u gelijk heeft, dan zullen wij als verhuurder het voorstel aanpassen en u een nieuw voorstel tot het verhogen van de huur sturen.
Is het huishoudinkomen toch te hoog, adviseren wij u als verhuurder om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan zal de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Hieraan zijn wellicht kosten voor u verbonden.
- Uw inkomen is inmiddels gedaald:
Als uw huishoudinkomen in 2024 wel boven de eerder genoemde grenzen lag, maar dit in 2025 gezakt is tot onder deze grens, dan kunt u bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. U doet dit door aan te tonen dat het gezamenlijk huishoudinkomen over 2025 lager was dan de inkomensgrens. U kunt dat aantonen met onderstaande documenten:
- een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners waaruit blijkt welke personen er allemaal op het woonadres staan ingeschreven (verkrijgbaar bij de gemeente);
- inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) van alle huidige bewoners (verkrijgbaar bij de Belastingdienst) zoals vermeld op het uittreksel BRP.
Kijkt u voor meer informatie over het opvragen van een inkomensverklaring op de website van de Belastingdienst of belt u met de Belastingtelefoon 0800-0543 en voor meer informatie over een uittreksel uit de Basisadministratie personen op de website van uw gemeente.
Is iemand in uw huishouden chronisch ziek of gehandicapt?
Wanneer in uw huishouden iemand chronisch ziek of gehandicapt is, dan kunt u bij ons bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. In principe houdt de Belastingdienst hier bij het afgeven van de inkomensindicatie al rekening mee (zie website Rijksoverheid voor de voorwaarden).
Hoe wordt uw bezwaar behandeld?
Wij zullen uw bezwaar na ontvangst op kortst mogelijke termijn beoordelen. U ontvangt altijd een reactie per mail of reguliere post.
Wanneer wij kunnen instemmen met uw bezwaar, dan zullen wij u een nieuw overzicht toesturen van de oude huurprijs, de aangepaste verhoging en de nieuwe huurprijs.
Wanneer wij niet kunnen instemmen met uw bezwaar, dan zullen wij u dit toelichten en u adviseren om uw bezwaar in te trekken en om akkoord te gaan met de voorgestelde huurverhoging. Als u het bezwaar niet intrekt, dan moeten wij uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie en hen vragen om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel. Hieraan zijn kosten voor u verbonden wanneer wij als verhuurder in het gelijk gesteld worden.
Kan ik bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging als ik het niet eens ben met het onderhoud van de woning?
Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging als u het niet eens bent met het onderhoud van de woning. Eventuele klachten over het onderhoud van uw woning of een reparatieverzoek kunt u schriftelijk aan ons kenbaar maken. Indien u van mening bent dat uw klacht of reparatieverzoek niet naar behoren is afgehandeld en bent u een huurder met een gereguleerde huurovereenkomst, dan kunt u een procedure starten bij de Huurcommissie en hen verzoeken om een uitspraak te doen over eventuele onderhoudsgebreken.
Kijkt u voor meer informatie op de website van de Huurcommissie.
Met hoeveel mag de huur van een parkeerplaats of garage worden verhoogd?
Voor parkeerplaatsen en garages stelt de overheid geen maximum vast waarmee de huur mag worden verhoogd. Ook is de huurverhoging van een parkeerplaats of garage niet inkomensafhankelijk. De huurder en de verhuurder komen in de huurovereenkomst overeen hoe de huur wordt verhoogd. Raadpleeg hiervoor uw huurovereenkomst.
U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. U kunt ons wel wijzen op een eventueel onjuiste huurverhoging. Geschillen over de huurverhoging kunt u aan de kantonrechter voorleggen. Een procedure bij de Huurcommissie is niet mogelijk.
Waarom krijg ik een andere huurverhoging dan mijn buren?
De huurovereenkomst van een woning bepaalt de wijze waarop de huurprijs mag worden aangepast. Het gevolg hiervan is soms dat buren met een gelijkwaardige woning een ander voorstel tot het verhogen van de huurprijs ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld komen doordat uw huurovereenkomst veel eerder of later ingegaan is, waarbij de marktomstandigheden bij aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs bepaalden. Ook kunnen de huurverhogingsvoorwaarden in de jaren veranderen. Daarnaast kan het zo zijn dat u een gereguleerde huurovereenkomst heeft en dat uw buren een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging kan hier een reden voor zijn.
Waar kan ik meer informatie vinden over de wetgeving ten aanzien van de huurverhoging?
Informatie over huurverhoging kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid en in de circulaire van de minister over het huurbeleid.
Waar kan ik terecht als ik vragen heb over de huurverhoging of bezwaar wil maken tegen de huurverhoging?
Voor al uw vragen over de huurverhoging of het eventueel maken van bezwaar kunt u zich richten tot uw verhuurder.
Heeft u vragen over de huurverhoging? Neemt u dan gerust contact op met uw verhuurder via mail woningmaatschap@vsnnv.nl of telefoon 0343 – 51 45 59 (op werkdagen tussen 8.30 uur en 10.00 uur bereikbaar).
Mocht u bezwaar willen maken tegen de huurverhoging, dan verzoeken wij u om uw bezwaar en de documenten ter onderbouwing van het bezwaar te richten aan woningmaatschap@vsnnv.nl.